Eine übliche Klausel in einem Mietvertrag regelt, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Zahlte der Mieter die Miete am dritten Werktag des Monats bei seiner Bank erst ein, so wurde diese erst nach dem dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben. Da dies aus Vermietersicht eine verspätete Mietzahlung darstellte, konnte hierauf eine Kündigung gestützt werden. Wie nunmehr der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, ist eine solche Kündigung unwirksam.
Diesem Urteil liegt der Sachverhalt zugrunde, dass der Vermieter seine Mieterin abmahnte, weil die Miete für mehrere Monate nicht bis zum dritten Werktag des Monats auf seinem Konto eingegangen sei. Der Vermieter berief sich auf den Mietvertrag, in welchem geregelt war, dass die Gesamtmiete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen sei. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung käme es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an.
Da der Geldeingang beim Vermieter erst nach dem dritten Werktag erfolgte, kündigte dieser. Der BGH hat in seinem Urteil entschieden, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag, der die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen regele, gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sei.
Gem. § 556 b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten.
Nach diesen Bestimmungen ist die Mietschuld, wie andere Geldschulden, im Zweifel am Wohnsitz des Mieters zu erfüllen. Hierfür muss der Mieter rechtzeitig alles getan haben, was erforderlich ist, um den Vermieter zu befriedigen. Der Leistungserfolg - die Gutschrift des Überweisungsbetrages auf dem Empfängerkonto des Vermieters- gehört jedoch nicht mehr zur Leistungshandlung des Mieters. Somit hat der Mieter für die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, nicht einzustehen.
Durch die Klausel im Mietvertrag wird dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch die Bank verursacht werde. Die vertragliche Regelung weiche zu Ungunsten des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften der § 556b Abs. 1 BGB ab. Aus diesem Grund ist diese Klausel unwirksam.
Dies bedeutet, dass der Mieter die Zahlung bis zum dritten Werktag veranlasst haben muss.
Möchte ein Vermieter zukünftig seine Kündigung darauf stützen, dass die Zahlungen erst nach dem dritten Werktag erfolgt sind, so ist genau zu prüfen, wann der Auftrag bzw. die Einzahlung der Miete bei der Bank des Mieters erfolgt ist.
Die Entscheidung des BGH finden Sie hier.
